Onderstaand vindt u een stuk over de ontwikkeling van de onroerend goed markt hier in het Zuiden van Spanje. Terwijl er vorig jaar nauwelijks sprake was van enige koop animo, is de markt in de afgelopen maanden flink aangetrokken. In het segment tot Euro 200.000,= raakt het nu snel uitverkocht. Althans de leuke appartementen. Ook manifesteren de Spanjaarden zich weer als kopers en dat is altijd een goed teken. Deze aantrekkende beweging is ingezet door de val van het Britse Pond in het voorjaar. Daardoor kwamen Engelsen in moeilijkheden om eventuele rente en aflossing in de steeds duurder wordende Euro's te betalen, terwijl de thuissituatie ook steeds beroerder werd. Het gaf wel de mogelijkheid om de verkoopprijs van het appartement, huis of villa -in euro's- flink te verlagen, terwijl de schade in te ontvangen Ponden beperkt bleef. Daardoor bleven vele Engelsen toch nog in de winst. Vooral Euro bezitters met voldoende liquiditeit konden daar hun voordeel mee doen. In de komende dagen of weken zal ik hier uitgebreider op terug komen waarbij ik ook zal proberen een inventarisatie te maken van de verschuivende markt.
Situatie van de onroerendgoedmarkt in Spanje april 2009 Zijn de huizenprijzen met 20 tot 50% gedaald? De afgelopen tijd wordt mij steeds vaker gevraagd hoe ik als makelaar in Zuid-Spanje over de onroerendgoedmarkt in Zuid-Spanje denk. En dan wil men natuurlijk ook altijd weten of het waar is dat de prijzen met soms wel 50% gedaald zijn. Op basis van een aantal artikelen in onder andere het NRC-Handelsblad, El País, een aantal andere internet artikelen, alsmede onze eigen ervaringen en die van onze college-makelaars wil ik hieronder een korte samenvatting geven van de situatie anno 2009.
Een aantal jaren zijn in Spanje meer huizen gebouwd dan in Engeland, Frankrijk en Duitsland samen, namelijk gemiddeld zo’n 750.000 per jaar.
Het is Spanje sinds de toetreding tot de Europese Unie goed gegaan. Mede daardoor is de welvaart in Spanje de laatste twee decennia flink toegenomen. Hoewel Spanje al het hoogste eigen huizenbezit van Europa had, nam door een aantal factoren de vraag naar nieuwbouwwoningen toe.
De vraag groeide door een groeiend aantal jongeren dat op eigen benen wilde staan en vroeger dan daarvoor uit huis ging. Van oudsher helpt de familie de kinderen financieel met het kopen van een eigen huis. Maar er zijn ook meer alleenstaanden dan in voorgaande jaren die een woning zoeken. Door immigratie is de bevolking de afgelopen 7 jaar met 5 miljoen inwoners toegenomen.
Mede door de lage rentestand en de schaarste van onroerendgoed vanaf de tweede helft van de jaren negentig zijn de huizenprijzen vanaf 1996 vrijwel constant gestegen. Veel mensen hebben in die jaren een tweede huis gekocht. Door de steeds maar oplopende prijzen kwam men in de verleiding nog een huis te kopen als belegging of investering. Daardoor werd de bouw verder opgevoerd tot bovengenoemde aantallen.
De prijzen liepen sterk op en mede daardoor nam de vraag af en ontstond het overschot. Kinderen bleven toch maar weer wat langer bij hun ouders wonen en veel, met name Zuid-Amerikanen trokken met een financiele steun van Spanje, terug naar hun geboorteland. De vraag nam af, maar de bouw ging door.
Voor de Costa del Sol geldt eigenlijk hetzelfde.
Maar het goede nieuws daarbij is, dat door die overproduktie en toenemende voorraad nieuwbouwhuizen, de kans groot is dat de prijzen van met name nieuwbouwwoningen verder onder druk zullen komen en zullen dalen. Hoever die zullen dalen is onduidelijk. Maar die voorraad moet hoe dan ook verkocht worden. Wij hebben al een project ontdekt dat, mede door bijzondere omstandigheden, al kortingen geeft die oplopen tot 40%.
Dat betekent ondermeer, dat potentiële buitenlandse kopers die zich door de stijgende prijzen de afgelopen jaren georiënteerd hebben op andere markten, zoals Oost-Europa, de Balkan en Turkije zich weer meer kunnen richten op de Spaanse markt.
Vooral de zeer goede en in de afgelopen tien jaar sterk verbeterde infrastructuur van Spanje is interessant. Niet alleen de normale infrastructuur zoals wegen, vliegvelden, het aantal europese vluchten per dag, maar ook de sociale infrastructuur in de vorm van ziekenhuizen en andere medische verzorging, scholen en diverse sociale omgevingen van verschillende groepen buitenlanders die elkaar kunnen vinden in clubs etc. Er is vooral voor de grote groep Engelsen (50% van de buitenlanders hier aan de kust) die onroerend goed in het Zuiden van Spanje kochten, enorm veel gebouwd. Het ging goed in Groot Brittannië. En ook in Ierland, dat samen met Spanje het meest heeft geprofiteerd van deelname aan de Europese Unie. Voor veel Britten is een “Home Overseas” een grote droom. Engelsen lenen gemakkelijk geld. Met name toen door het sterke Britse Pond (ten opzichte van de Euro) en verdere goede economische ontwikkelingen, er overwaarde in het huis in Engeland ontstond, werd deze overwaarde beleend om een appartement, huis of villa te kopen in het Zuiden van Spanje. Dat is het laatste decennium voor velen van hen goed uitgepakt. Voor de Engelsen die zich na hun pensionering in Spanje gevestigd hebben en die hun pensioen in Britse Ponden uitgekeerd krijgen, is de situatie ook nijpend geworden. Door de daling van het Britse Pond ten opzichte van de Euro, hebben ze nu veel minder te besteden dan wat ze vroeger te besteden hadden. De wereldwijde economische crisis heeft ook hier hard toegeslagen. Het ziet er naar uit, dat projectontwikkelaars die nog veel onverkochte nieuwbouw in voorraad hebben of die in het komende jaar zullen moeten opleveren, het erg moeilijk zullen krijgen die voorraad te verkopen. Het ligt dan ook in de lijn der verwachting dat de prijzen van – vaak grootschalige – nieuwbouwprojecten zullen dalen naar niveaus van enige jaren geleden.
Voor de verkoop van bestaand onroerendgoed (re-sales) zijn – zoals altijd – de locatie en de kwaliteit erg belangrijk. Potentiële kopers onderzoeken de markt rustig en hebben daar nog wel even de tijd voor. Eventuele boden zullen lager zijn dan voorheen en alleen huiseigenaren die in financiële nood zitten of een liquiditeitsprobleem hebben zullen op lage biedingen ingaan. Langzaam aan zal de markt weer op gang komen.
Voor potentiële kopers is er één belanrijk voordeel en dat is dat onroerend goed dat door de almaar stijgende prijzen, jarenlang niet te koop geweest is, nu voor het eerst in jaren weer op de markt komt. Vooral die kopers die niet op zoek zijn naar het allerlaagste punt in de markt zullen hun voordeel doen om datgene te kopen dat zij altijd al hadden willen hebben.
De aangename woon- en leefomgeving aan de Costa del Sol en met name Marbella en omgeving is onveranderd. Het zuiden van Spanje en met name de Costa del Sol heeft nog steeds het beste klimaat van Europa, met aangename temperaturen in de wintermaanden.
Er is nog steeds een grote groep mensen in Europa, die na hun actieve carriëre een woning willen hebben om daar met een zekere regelmaat te zijn of zich definitief te vestigen. Voor hen is waardevastheid en het gebruik ervan belangrijker dan de waardestijging of het rendement op hun geld (alhoewel dat laatste natuurlijk altijd prettiger voelt). Dan kan je met een gerust hart nog eens op de golfbaan afslaan of uitgebreid op je eigen terras in de zon relaxen.
Mr Tom van Wees Edificio Jacaranda 304 Avenida Litoral 7 E-29680 Estepona e-mail: tomvanwees@verygoodestates.com T: +34 952 80 88 80