Marbella zit weer in de lift!
Het is overduidelijk en onmiskenbaar: Marbella zit weer in de lift!
Het is inmiddels duidelijk vast te stellen dat 2012 het keerpunt was. De prijzen daalden niet verder. Althans van de appartementen, huizen en villa’s die mensen willen hebben. Er was en is nog voldoende onroerend goed dat bij de banken zit en voorlopig nog niet interessant is om werk van te maken. Dat komt over een tijdje opgeknapt en opnieuw gemarket op de markt.
In 2013 liep de animo op. Meer informatie aanvragen, meer bezoeken en meer verkopen. Vooral in de 2e helft van 2013 nam de animo verder toe. De eerste helft van 2014 deed ons regelmatig terugdenken aan de periode 1996-2003 en dan met name aan de periode 1996-1998.
De ondergrens van koopwaardige 2 slaapkamer appartementen trekt snel op van onder de 150K (nog in 2011/2012) naar de 200K grens (2013) en zelfs al weer daarboven.
Niemand kan zich dit soort snelle waardestijgingen voorstellen, maar we hebben het al eerder meegemaakt hier aan de kust. Een tijd lang denkt iedereen “...dat het prijspeil nog wel verder zal zakken...” En dan door een combinatie van factoren kan het snel veranderen.
Dit keer kwam het door de combinatie van een lage rente, minder vertrouwen in de veilige plek bij banken, sowieso minder vertrouwen in banken en de eerste berichten van een aantrekkende economie. Althans de eerste berichten dat het einde van de crisis in zicht was.
Zodra de prijzen stabiliseren en zelfs weer stijgen (en de verkopen stijgen) trekken veel Spanjaarden hun onroerend goed uit de verkoop of verhogen hun vraagprijzen weer naar onhaalbare hoogten.
Anderen die wilden verkopen maar de boel weer zien stijgen hebben ook minder animo om zo nodig te verkopen. Het aanbod neemt af en de vraag neemt toe. Het is niet alleen een economische wet, maar ook niet zo moeilijk te bedenken, dat de prijs dan weer omhoog gaat.
Waarde is een vreemd begrip. Opeens is iets weer meer waard. We hebben ook al weer een paar gevallen meegemaakt van relatieve schaarste. In een urbanisatie die erg geliefd is waren een paar penthouses te koop. Eén werd verkocht, een andere werd teruggetrokken dus was er nog maar één te koop. 30% (!) duurder dan het penthouse dat verkocht werd. Maar de vrouw van onze klant had haar zinnen gezet op juist dat penthouse...
We hebben ook al weer biedingen boven de vraagprijs meegemaakt, omdat er 2 geinteresseerden in hetzelfde, op hetzelfde moment waren.
Een andere reden voor de stijging van de verkopen en van de prijzen is, dat er momenteel weinig nieuwbouw is. Door de crisis (die hier wel 8 à 9 jaar geduurd heeft) is de bouw volledig stil komen te liggen. Slechts heel weinig kwaliteits bedrijven die altijd voor oplevering alles al kunnen verkopen, bleven door bouwen. Maar dat zijn er maar een paar.
En kopers kopen liever nieuwbouw dan bestaande bouw. Gaat u uzelf maar na... Koopt u liever iets dat nu volgens de laatste Europese bouwnormen wordt opgeleverd of iets dat al 15, 20 jaar of nog langer bestaat?
De laatste 6 verkopen die wij gedaan hebben in de afgelopen tijd waren alle 6 nieuwbouw projecten. Twee van de zes overigens “oude nieuwbouw”. Dat is nieuwbouw dat bijvoorbeeld in 2008 of 2009 opgeleverd werd maar toen niet verkocht kon worden. Zeker niet tegen de toen nog niet aangepaste prijzen. Dus totaal ongebruikt, 5 of 6 jaar wachtend op een koper.
Omdat de bank nu echt z’n geld terug moest hebben (geforceerd door de Spaanse staat en de Europese Unie of ECB) hebben wij recentelijk twee top kwaliteit units verkocht op een top locatie voor 45 en 48% van de oorspronkelijke prijs in 2009. Zelfs lager dan de hypotheek die er op rustte!
Ik heb het over verkopen, maar eigenlijk helpen wij onze klanten te kopen; het beste tegen de laagste prijs.
Maar ook de gewone huidige nieuwbouw is in trek. Vooral omdat er maar zo weinig van is. Klanten van ons hebben een schitterend penthouse met een geweldig terras, met een onvoorstelbaar uitzicht gekocht voor 320K.
Dit is zo goed geprijsd omdat het 10 auto minuten de berg op is, hetgeen veel mensen als te ver weg ervaren. Ik vraag mij dan altijd af hoe lang mensen in België of Nederland moeten rijden naar de supermarkt, hun werk of de tennis- of golfclub...
Dat penthouse vrijwel identiek kost overigens 500K als het direct aan zee ligt. We hebben in de afgelopen tijd drie units verkocht in een project direct aan zee.
Om de nieuwe gekte aan te tonen: in een paar maanden werden hier 25 van de 36 units (appartementen en penthouses) verkocht. Oplevering volgend jaar. De twee slaapkamer appartementen gingen iedere paar weken met 10K in prijs omhoog, van 300K tot 340K binnen vier maanden.
Van de vorige hausse periode hebben we geleerd dat er eigenlijk pas echt gekocht wordt als de prijzen stijgen. En dat is logisch. Als je weet of een aardige indicatie hebt dat in de komende 5 jaar de prijzen met 1% per maand stijgen...
En dat terwijl de koopbare voorraad afneemt.
Iedereen vertelt mij graag dat de prijzen niet meer zo zullen stijgen als dat in het verleden is gebeurd. Ik heb geen idee. Ik zie wel wat er gebeurt...