Estepona, september 2010
Dus dit is het beste moment om iets te kopen aan de Costa del Sol?
Nou, dat moment is al weer geweest…
Hè, wanneer was dat dan?
Vorig jaar, vanaf april, toen het Engelse Pond dramatisch in waarde daalde, kwamen Engelse huizenbezitters hier aan de kust in grote problemen. Hun rente en aflossing van de hypotheek was in Euros, zodat ze opeens flink meer moesten betalen vanuit hun Ponden. Wel 30 tot 40%. Daarom besloten veel Engelsen en trouwens ook andere niet-Euro bezitters om te verkopen. Omdat ze bij verkoop in Euros wel weer 30 tot 40% meer zouden ontvangen in Ponden of Kronen, konden ze de vraagprijzen flink naar beneden bijstellen.
En wie hebben daar gebruik van gemaakt?
Belgen en Nederlanders, maar natuurlijk ook andere Eurobezitters. In Oss, Venlo en Almere denken ze dat de crisis de schuld is van Europa en de Euro, maar hier hebben we aan den lijve kunnen ondervinden, dat de Euro onze redding is geweest. De Euro bleek de sterkste munt te zijn, veel sterker dan het Pond, de Kronen en de Dollar.
Dus de Euro-bezitters hebben geprofiteerd?
Nou niet allemaal natuurlijk… tot nu toe vooral de slimsten en de beste zakenlieden. Die herkennen een kans als ze er één zien. En ze laten zich adviseren en bijstaan door de beste professionals, makelaars die er verstand van hebben, die de markt goed kennen en de beste prijs/kwaliteit koopjes kennen.
|
Door jou dus….?!
Ha, ha… ja ook door ons, maar er zijn gelukkig ook nog een stel andere goede makelaars hier aan de kust. Echte goede makelaars, die hier al jaren als makelaar werken, geen tweedehands huizenverkopers.
Zijn die er dan ook.....?
Nou, gelukkig een stuk minder… 5 tot 10 jaar geleden zat iedereen hier in het Zuiden van Spanje in het onroerend goed… Elke Spanjaard had wel iets te verkopen, of zijn broer of zwager of z’n ouders….
En makelaar is net als in Nederland een vrij beroep. In Nederland is het goed georganiseerd in de beroepsgroep met verenigingen met hun opleidingseisen enzo, dat bestaat hier eigenlijk niet. We hebben wel eens wat geprobeerd, maar dat viel dan door een stel rivaliserende ego’s weer uit elkaar. Maar gelukkig is in de afgelopen jaren het kaf van het koren gescheiden en zijn er een stel echte professional boven komen drijven.
En daar werken jullie ook mee?
Ja, omdat wij aankoopmakelaars zijn die uitsluitend en exclusief voor de kopende klant optreden, hebben wij altijd te maken met een verkopende makelaar, die de verkoper vertegenwoordigt of een projectontwikkelaar, in geval van een nieuwbouwproject.
Dus jullie worden betaald door jullie kopende klanten?
Nou, als je wilt graag...! Nee, dat is hier anders geregeld. De verkoper betaalt de commissie (courtage) aan zijn (verkopende) makelaar, omdat hij belang heeft om te verkopen. In geval van een koop/verkoop delen de verkopende makelaar en wij op 50/50 basis de commissie.
Dus jullie worden eigenlijk betaald door de verkoper? Dan dienen jullie zijn belang en zijn daardoor toch niet meer objectief?
Jawel, wij zorgen voor het beste resultaat voor onze (kopende) klant. Dat begint met advies, het maken van de juiste selectie van hetgeen onze klant wil. Dat doet mijn vrouw, Mieke Feenstra. Zij kent uit het systeem, uit de database die alle makelaars aan de kust hier gebruiken, de beste appartementen, penthouses, huizen of villa’s tegen de beste prijzen. Dan maakt onze klant een selectie of de klant laat dat ook aan ons over en dan gaan we de beste opties bekijken. Als er één tussen zit die de klant wil kopen of zelfs een beetje zenuwachtig wordt, dat iemand anders die wil kopen, zorgen wij ervoor dat onze klant de allerbeste prijs krijgt, die de verkoper nog net kan accepteren.
Door het dualisme van een verkopende en een kopende makelaar heb je de beste kans op de beste prijs voor beide partijen.
|
Is dat het belangrijkste voor jullie als makelaars?
Jazeker, maar het allerbelangrijkste is, dat de koop daadwerkelijk tot stand komt en dat onze koper een “troublefree” appartement, huis of villa koopt. Het gaat daarbij meer om optimaal dan maximaal, want als de koop niet gesloten wordt heeft onze klant nog niets.....
Maar even terug naar het begin... Ik ben dus weer te laat...?!
Nee, je bent niet te laat.... De mensen die in het afgelopen jaar hebben gekocht, die hebben het ‘t beste gedaan. Ze hadden de grootste keuze uit de beste dingen, de beste prijs/kwalitiet verhouding, hebben gekocht en hebben er al een tijdje plezier van.
Vergeet het belangrijkste niet en dat is, dat het grootste rendement van je investering in onroerend goed in Zuid-Spanje het levensplezier is dat je er van hebt. Je weet nooit of je op een hoog of het laagste moment koopt. Belangrijker is, dat je levensplezier hebt van je investering en dat het meer waard is, als je het verkoopt.
De praktijk is overigens dat mensen vaak niet meer verkopen. Als je hier iets bezit, kom je steeds vaker en steeds langer. Veel van onze klanten wonen hier nu zelfs permanent, ook mensen die 100% zeker wisten dat ze nooit weg zouden gaan uit Nederland.
Zijn er nu alleen maar koopjagers?
Jazeker, veel.... vooral Hollanders en onroerend goed-types die niet meer willen betalen dan de helft van de helft… en dat van dingen die al realistisch geprijsd zijn. Dus die missen nu de boot...
Belgen, realistische Nederlanders, die vakkundig geadviseerd worden hebben nu de beste deals. En collega’s van ons hebben ook alweer aan Engelsen en Ieren verkocht, die begin 2000 te laat waren. En aan Spanjaarden. Die hebben het beste gevoel voor de markt, weten wat ze willen kopen en kunnen nu kopen wat jarenlang niet te koop geweest is, omdat de markt alsmaar steeg en niemand wilde verkopen in een stijgende markt.
|
Maar half Spanje staat toch te koop?
In de kranten zowel in Spanje als in de andere landen kun je lezen dat er meer dan 1.000.000 huizen te koop staan in Spanje. En dat is ook zo. Er is in de afgelopen jaren veel teveel gebouwd. Er is nu dus opeens sprake van een vrijwel totale bouwstop met alle ellende van dien: werkloosheid, faillissementen etc. En over een aantal jaren te weinig beschikbare nieuwbouw, maar dat is van latere zorg.
Dat miljoen huizen staat door heel Spanje. Maar aan bijvoorbeeld de Costa del Sol, waar wij hier zitten en dan nog vooral rond het aantrekkelijk Marbella, gaat het misschien over 10.000 tot 15.000 huizen, waarvan de helft op dit moment niet aantrekkelijk is. Te duur, op de verkeerde plek, te massale urbanisaties, “the sky was the limit...” maar nu voorlopig volstrekt onverkoopbaar.
Wij hebben vorig jaar met de belangrijkste makelaars hier rond Marbella geinventariseerd dat er eigenlijk sprake is van 4.500 luxe en interessante appartementen, penthouses, townhouses en villa’s boven de € 300.000 die aantrekkelijk en koopwaardig zijn.
|
En hoe zit het dan met de “bargains” en de “real bargains”?
Daar hebben we er de afgelopen 15 maanden een stel van verkocht. Ook tegen prijzen waarvan wij niet wisten dat daar appartementen voor te koop waren, hier aan de kust. En geen oude troep hoor....! 2, 3 Jaar oud, van de eerste eigenaar die 5 jaar geleden op tekening had gekocht als investering voor de verhuur...
Maar ja, crisis, valutacrisis, achterstand aan rente- en aflossingsbetaling aan de hypotheekbank... geen liquiditeiten, dus tegen het absolute minimum te koop...Maar daar zijn er nu in sneltreinvaart een stuk minder van.
Als een “real bargain” nu wordt verkocht, wordt die niet altijd, of niet meer vervangen door een andere “real bargain”. Als er in een gebouw of urbanisatie 5 units te koop waren en twee worden als “real bargain” en “bargain” verkocht, dan neemt de voorraad af en neemt de relatieve schaarste toe.
Er ontstaat dan een nieuwe bodemprijs die hoger ligt dan de verkochte “bargains”. Vooral als de eigenaren van de drie overgebleven units niet in problemen zijn. En dan nog erger... als de prijs weer wat stijgt en er weer meer bezichtigingen komen besluiten met name de Spanjaarden, om niet meer te verkopen of de vraagprijs weer te verhogen…
Dus de onderkant van de markt verkoopt uit?
Er is nog voldoende te koop, maar er wordt nu verkocht. Er komt ook nog wel bij... maar de allerbeste koopjes zijn weg. Maar er is nog steeds veel interessants te koop. Maar, net als in 1996, 97 en 98 zien we de laatprijs van de interessantste units omhoog komen... over een tijdje is er niets interessants meer te koop onder de Euro 200.000 en daarna niets meer onder de Euro 250.000...
|
En de bovenkant van de markt...?
Qua dure villa’s is er nu van alles te koop. Soms voor miljoenen minder... Maar dat komt door het feit dat van 1996 tot 2003 alles ieder jaar met minimaal 10% steeg. Dus men rekende zich steeds rijker... tot het omsloeg en er opeens geen kopers meer waren... Maar men telde wel elk jaar nog die 10% erbij op... !
Maar nu worden die villa's steeds vaker gewoon reëel geprijsd. Want anders nemen de (verkoop)makelaars het niet in de verkoop.Maar ook daar zit er weer beweging in...
In Nueva Andalucia bijvoorbeeld hebben kopers de beste deals gedaan tussen april 2009 en april van dit jaar. De markt lag stil en er was veel te koop. Dus veel mensen wilden veel bekijken en hoopten dat de prijzen verder zouden dalen... En opeens trok het aan...
Een klant van ons zag de perfecte villa. Vraagprijs Euro 995.000 maar misschien te koop voor een ton minder, misschien nog wel iets minder... maar wilde eigenlijk eerst zijn appartement verkopen... dus even wachten maar...
Die villa is verkocht voor Euro 875.000 ("...had ik toen maar...") en inmiddels is het weer moeilijk om in Nueva Andalucia een heel goede villa te kopen onder het miljoen en om de perfecte villa nu te vinden, nog moeilijker...
De onroerendgoed markt hier in het Zuiden van Spanje lijkt soms wel op een file... opeens staat het stil en niemand weet waarom... en dan opeens begint het weer te rijden... en dan weet ook niemand waarom...
|
Dus wat is jullie advies...?
Het zou nog wel iets kunnen zakken... wie weet...?! Niemand weet het... Maar de prijs/kwaliteitsverhouding wordt naar mijn mening niet veel beter... Misschien kun je nog wel iets vinden voor een lagere prijs... maar dan is de kwaliteit waarschijnlijk meer dan evenredig lager.
Je kunt aan mijn verhaal wel horen, dat ik inmiddels de ervaring en de overtuiging heb, dat we weer in de lift zitten... op de weg omhoog... Hopelijk gaat het langzaam, zodat er de komende drie jaar een langzaam stijgende markt ontstaat. Maar het is hier altijd hollen of stilstaan... en het rijdt weer...
In ieder geval is mijn ervaring hier aan de kust sinds 1986... dat de kopers, die hier nu dus iets hebben, het beter gedaan hebben dan die mensen die hier niets gekocht hebben en hier dus niets hebben...
Dat klinkt Cruijffiaans...!
Ha, ha... hoe dan ook, ik blijf zeggen, als je hier iets ziet, dat je altijd hebt willen hebben en je kunt het betalen... wacht dan niet te lang! Je zult er nooit spijt van hebben!
Ga terug naar situatie onroerend goed. |
|