2009: Nederlanders en Belgen 40% van kopers. Januari 2010
Het afgelopen jaar (2009) is voor onze collega’s en onszelf zeer succesvol geweest. Vooral onze collega’s die – net als wij – voornamelijk op de Nederlanders en Belgen gericht zijn, hebben een flinke toename van de interesse meegemaakt hetgeen geresulteerd heeft in de komst van een groot aantal Nederlandse en Belgische klanten. Van alle kooptransacties die in het afgelopen jaar hebben plaatsgevonden, was in 40% de koper een Nederlander of een Belg. Normaal gesproken maken de Nederlanders en Belgen slechts 5 à 10% van de kopers uit.
Verkopers waren over het algemeen Engelsen, en andere niet-euro nationaliteiten.
In het voorjaar kelderde het Britse pond met name ten opzichte van de euro met zo’n 30 à 40%. Daardoor kwamen veel Engelsen in financiële problemen. Zeker als zij onroerend-goed in Spanje gekocht hadden met een hypotheek in euros. Hun rente- en aflossingsbetalingen werden daardoor – in ponden – 30 tot 40% hoger. Dat gekoppeld aan de verslechterde situtatie in eigen land door de wereld- en bankencrisis van 2008/2009 noodzaakten veel Engelsen hun onroerend-goed in Spanje (geforceerd) te verkopen. Bij verkoop werd hun verlies, gelukkig voor hen, dan wel weer beperkt, omdat zij de (vraag)prijs in euros konden verlagen terwijl zij toch een behoorlijk bedrag in ponden terug ontvingen. Vooral die Engelsen die in de jaren ’90 of beginjaren 2000 hadden gekocht (geinvesteerd) kwamen vaak nog met een winst uit hun Spanje avontuur.
Zoals gezegd hebben Nederlanders en Belgen hier het afgelopen jaar het meest van geprofiteerd. Waarschijnlijk hadden zij toch iets minder risicovol (deposito i.p.v. aandelen) belegd. Ook merkten wij bij klanten, dat ze in het afgelopen decennium zo weinig rendement of zelfs verlies op hun aandelen gemaakt hadden zodat zij er nu dan toch toe overgingen om eindelijk dat appartement in Spanje te kopen.
Mensen die dit in de jaren ’90 gedaan hebben zitten nog ruim in de winst en hebben ruim 10 jaar gebruik kunnen maken van hun huis, appartement of villa. Inmiddels zijn de prijzen weer terug op het niveau van 2002, 2001 en soms 2000.
Wat is de verwachting voor het komende jaar, 2010?
Wij verwachten tot maart/april een min of meer gelijkblijvende markt. Er wordt verkocht, vooral in het segment onder € 300.000,= Er komt ook nog steeds nieuw aanbod bij, vooral van mensen die 3 tot 9 maanden betalingsachterstand bij de hypotheekbank hebben. Hier liggen de beste mogelijkheden om aan een goede deal te komen.
Daarna – is onze ervaring – worden die mogelijkheden slechter omdat het onroerend-goed bij de bank terecht komt, die daarover een juridische procedure moet opstarten. Of het komt in een faillisementssituatie. Onderhandelen met curatoren of de bank is ingewikkelder, moeizamer en onze ervaring is, dat het resultaat alleen maar slechter wordt. Vooral de onzekere tijdsfactor beinvloedt dit proces negatief.
Waar liggen de beste kansen?
Zoals altijd hebben de A-locaties hun waarde het beste behouden. Direct aan zee, eerstelijns of andere zeer goede locaties zijn zo’n 10, 15 of 20 in waarde gedaald, soms iets meer. Hier liggen wel goede kansen om een echt mooi penthouse direct aan zee van oorspronkelijk 1 miljoen nu aan te kopen voor € 700.000 à € 800.000. Of nog minder als de verkoper in betalingsmoeilijkheden verkeert. Maar we hebben ook meegemaakt dat een penthouse op een top-locatie dat een paar jaar geleden een vraagprijs had van 1,3 miljoen euro het afgelopen jaar verkocht is voor € 700.000 euro.
Villa’s die een aantal jaren geleden door de bank getaxeerd werden voor een miljoen of meer en voor die prijzen ook verkocht werden, kwamen in het afgelopen jaar tegen veel lagere prijzen in de verkoop. Spanjaarden verlagen hun vraagprijs niet makkelijk en verkopen in principe niet tegen lagere prijzen. Maar ook daar hebben wij uitzonderingen meegemaakt. Zoals gezegd, Engelsen en andere niet-euro-nationaliteiten konden of moesten hun vraagprijzen aanpassen en tegen lagere prijzen verkopen. Zelf hebben wij één van onze klanten begeleid in het kopen van een villa voor € 395.000,=, die een aantal jaren geleden nog gewaardeerd was op € 795.000,= en waar een hypotheek van € 520.000,= op rustte.
Er zijn op dit moment uitstekende en prachtige 3 slaapkamer villa’s te koop rond € 600.000,= maar het blijft toch moeilijk om een mooie 4 slaapkamer villa te vinden in bijvoorbeeld Nueva Andalucia (west-Marbella) onder het miljoen. Daar zijn wel weer kansen op villa’s van 1,8 voor 1,2 miljoen.
In het middensegment van € 300.000,= tot € 700.000,= hebben wij een aantal goede deals kunnen bereiken. Maar wij merken dat verkopers niet meer geneigd zijn hun vraagprijzen verder te verlagen. Dat komt mede door het toegenomen aantal bezichtigingen, die eigenaren altijd weer wat positiever stemmen. Zoals altijd hebben wij al weer een aantal keren meegemaakt dat Spaanse eigenaren na een aantal viewings hun vraagprijs weer (fors) verhogen. Er is hier niets nieuws onder de zon.
Het beste segment waar nu het meeste verkocht wordt is het laagste segment, ruwweg onder € 300.000,=. Een aantal jaren geleden, toen de prijzen het hoogst waren, was er onder de € 300.000,= eigenlijk niet te vinden dat u zou willen hebben. Dat is nu beter. Wij hebben afhankelijk van het gebied, bijvoorbeeld Calahonda, La Riviera del Sol en ook wel in andere gebeiden koopjes gevonden van ca. € 150.000,= Maar dat verkoopt nu snel uit en wij zien de ondergrens alweer omhoog komen. Dat was ook na de vorige hausse-periodes de meest duidelijke indicatie, dat de markt weer aantrekt. Wij hopen uiteraard, dat deze gunstige koopjesmarkt nog lange tijd zo blijft. Als aankoopmakelaar, die uitsluitend de kopende klant bedient, kan het ons niet lang genoeg en goedkoop genoeg zijn. Het gunstigste budget waar wij onze klanten het afgelopen jaar het beste hebben kunnen helpen lag tussen € 200.000 en € 300.000. Daar waren naar onze mening de beste koopjes te halen, zowel wat betreft de kwaliteit als wat betreft de prijs.
Vooral het gebied westelijk van Marbella achter San Pedro de Alcántara en tussen San Pedro en Estepona heeft momenteel een uitstekende prijs-kwaliteit-verhouding. Veel Engelsen hebben daar in het laatste decennium veel geinvesteerd. Door omstandigheden die ik voorgaand reeds vermeld heb, moeten zij nu afscheid nemen van deze investeringen. Dit betreft ook villa’s, appartementen en penthouses aan zee, maar die liggen nog steeds boven € 500.000,=. Het meest verkochte onroerend-goed aan de Costa del Sol is het twee-slaapkamer, twee- badkamer appartement. Dat is op dit moment een uitstekende investering en de beste manier om zelf een plek onder de zon aan de Costa del Sol te bemachtigen. De prijzen liggen afhankelijk van bouwjaar, ligging en kwaliteit in principe tussen ca. € 200.000 en € 250.000 oplopend tot € 300.000.
Marbella zelf en de directe omgeving is wat duurder, waardoor de prijs-kwaliteit-verhouding wat daalt.
Tussen Malaga en Elviria (Torremolinos, Fuengirola, Benalmádena, Mijas, Mijas Costa, La Riviera en Calahonda) liggen de prijzen weer wat lager. Het bouwvolume ligt daar wat hoger en het is vaak ook al wat ouder. Maar ook daar zijn wij zeer goed geprijsde appartementen tegengekomen en wij hebben daar relatief meer verkocht dan voorgaande jaren. Hopelijk voor u een goede reden om een keertje te komen kijken. Wij verhuren zelf een paar appartementen in Estepona die u kunt vinden op www.appartementestepona.com Wij helpen u graag met advies en wellicht kunnen wij ook u helpen uw droomhuis of appartement onder de Zuid-Spaanse zon te vinden.
|