Situatie van de onroerend goed markt in Spanje april 2009
Zijn de prijzen in de afgelopen tijd 20 tot 50% gedaald?
In dit artikel wil ik proberen een genuanceerd antwoord te geven op bovenstaande vraag. De opzet is alsvolgt: ik hou het kort en bondig; indien u geinteresseerd bent in het uitgebreide verhaal is het verstandig de onder genoemde bronnen te lezen.
Spanje Allereerst is het van belang de situatie te bekijken van Spanje als geheel. In een artikel van Steven Adolf in het NRC-Handelsblad van 1 mei 2007 (gewijzigd 22 augustus 2008) stond daarover ondermeer: De feiten zijn niet geruststellend. Volgens officiële cijfers zullen dit jaar 900.000 nieuwe woningen worden gebouwd, vorig jaar waren dat er 800.000. Met gemiddeld zo’n 750.000 woningen per jaar bouwt Spanje al jarenlang meer huizen dan Engeland, Frankrijk en Duitsland bij elkaar. Er wordt gewezen op de groeiende vraag: jongeren willen hun eigen huis, er zijn meer alleenstaanden en de bevolking is door legale immigratie in zeven jaar tijd met vijf miljoen inwoners gegroeid. Maar de werkelijke vraag ligt volgens hoogleraar en woningmarktdeskundige José García Montalvo op grofweg de helft van wat er dit jaar wordt gebouwd. „De rest wordt gekocht en verkocht als belegging”, zei Montsalvo in het dagblad El País. (...) Met een hypotheekrente die sinds een jaar of acht op een voor Spanje ongekend laag niveau kwam, stegen de huizenprijzen pijlsnel. Rond 2003 jaarlijks met zo’n 18 procent. Vorig jaar viel dat terug tot 7 procent. Een huis werd in vijftien jaar tijd drie of vier keer zoveel waard. De prijzen in Madrid of Barcelona begonnen die van Parijs of Londen te naderen. Al jaren wordt gewaarschuwd dat de Spaanse huizenmarkt spot met de principes van de vrije markt. Volgens de centrale bank van Spanje zijn de huizen 30 procent overgewaardeerd. Sommige deskundigen vinden dat een voorzichtige schatting.
(...) Waarom functioneert de huizenmarkt in Spanje niet en passen bouwvolumes en prijzen zich niet aan de realiteit aan? Dat is deels een cultuurkwestie, zeggen analisten. In een land waar vrijwel iedereen zijn eigen huis bewoont en de huurmarkt de kleinste van Europa is, geldt onroerend goed als een solide belegging voor de toekomst. Een echte crash is er nooit geweest. Wel was er eind jaren tachtig, begin jaren negentig sprake van enige dalingen en een langdurige stagnatie (die met de inflatie eveneens op een daling neerkwam). Maar die zachte landing heeft geen noemenswaardige sporen achtergelaten in Spanjes collectieve geheugen. Wie om zich heen kijkt merkt al snel: Spanjaarden kunnen zich simpelweg niet voorstellen dat huizenprijzen kunnen dalen. Ze zullen liever langer wachten dan hun huis wegdoen onder de prijs die ze ervoor menen te kunnen krijgen.
Nu in april 2009 kunnen wij die cijfers en berichten nog verder aanvullen: In 2008 werden er inderdaad ook weer 745.000 nieuwbouwhuizen opgeleverd, waarvan er maar 287.000 waren verkocht. In 2008 is de bouw van 335.000 nieuwbouwhuizen gestart, dus “maar” 44% van het gemiddelde van 750.000 huizen van de jaren daarvoor, vooral in grotere urbanisaties waarvan het verkrijgen van vergunningen in de jaren daarvoor plaatsvond. In oktober 2008 werden 16.754 plannen goedgekeurd door de verschillende Architecten Colleges in Spanje, 64,5% minder dan ik oktober 2007. Volgens berichten van Tinsa, één van de kleine groep speciaal gecertificeerde officiële taxatiebedrijven in Spanje is de nieuwbouw huizenvoorraad per eind 2008 930.000 en loopt die op tot 1.500.000 per eind 2009 Tinsa gaf ook aan dat de prijzen van jan 2008 tot jan 2009 reeds 10% gezakt zijn en verwacht dat dit in 2009 met 1 tot 1,4% per maand doorgaat. De projectontwikkelaars (promotores) hebben de regering gevraagd de huizen in te kopen maar dat heeft de regering geweigerd met een duidelijk NO. Daarop zijn de promotores gekomen met een plan, waarbij de regering met een huursubsidie kopers zou moeten helpen, terwijl die huurders dan een koopoptie zouden krijgen. Het is overduidelijk dat de verkoop van nieuwbouwhuizen is ingestort, afhankelijk van de regio met 30 tot 50%. De Spaanse bank BBVA voorziet, in december 2008, dat woningen in 2009, 2010 en 2011 wel tot 25% goedkoper kunnen worden. Toen het Spaanse ministerie van Volkshuisvesting, ministerio de Vivienda en het I.N.E. de Spaanse C.B.S met de officiële gegevens kwamen, dat de prijzen met resp. 2,8 en 5,4% waren gedaald kwam de Secretaris Generaal van de G-14 de 14 grootste en belangrijkste makelaarsbedrijven Pedro Pérez met het nieuws, dat in werkelijkheid de prijzen sinds half 2007 tot maart 2009 reeds met 20% gedaald zijn.
Zie voor een paar websites over de huizenprijzen in Spanje. http://www.kyero.com/price_index/kyero_house_price_index.pdfhttp://www.vakantiereizenspanje.nl/themas.php?thema=Huizenprijzen Hoewel in het bovenstaande geciteerd uit het NRC Handelsblad artikel sprake is van het feit dat er nooit een echte crash is geweest, heeft de spaanse huizenmarkt last van het “varkenscyclus” effect. Als de prijs van varkens hoog is, gaan boeren varkens fokken zodat er een jaar later een overschot is en de prijzen dus laag zijn. Daarom stopt men weer met varkensfokken, zodat er een jaar later een schaarste aan varkens is en dus de prijs weer flink omhoog gaat enz. enz. Aangezien planning niet de sterkste kant is van de Spanjaarden en veel andere oorzaken ook grote gevolgen hebben voor de onroerend goed markt, is het hier vrijwel altijd hollen of stilstaan. Er zijn in de afgelopen 25 jaar een paar periodes te herkennen die gekenmerkt werden door grote vraag en weinig aanbod van appartementen, huizen en villa’s die de prijzen flink konden opdrijven en periodes met veel meer aanbod dan vraag, waarin de prijzen konden dalen of gelijk bleven. In de jaren tachtig liepen de prijzen door schaarste en grote vraag sterk op, hetgeen stabiliseerde in 1989/1990. Door de (eerste) Golf oorlog in januari 1991 kwamen de nieuwbouwprijzen onder druk (prijzen vielen 20-50%) en het duurde tot 1995/1996 voor de huiskranen weer gingen draaien. Toen is er een hausse periode ingezet die zeker doorgelopen is tot 2003/2004 maar die nog wel doorzette tot 2005. In 2005 duurde het wel al langer voordat iets verkocht werd en in 2006 werd het weer rustiger. Aangezien er pas weer begonnen wordt met bouwen als de vraag toeneemt en het lang duurt voor vergunningen en de financieringen rond zijn en het bouwen zelf ook nog een tijdje in beslag neemt, kan het voorkomen dat er weer een huizenvoorraad ontstaat als de vraag al weer afgenomen is. Hollen of stilstaan dus... Maar zoals ook reeds boven vermeld, zijn (spaanse) huiseigenaren niet erg geneigd hun prijzen te verlagen en buitenlandse huiseigenaren in Spanje ook niet, zodat de vraagprijzen eigenlijk altijd hoog blijven, althans ogenschijnlijk niet dalen. Makelaars en anderen in de professionele onroerend goed markt, merken dat huizen minder snel verkocht worden, waardoor er meestal een mogelijkheid ontstaat een lager bod uit te brengen. Huiseigenaren die de bui zien hangen of door onstandigheden moeten verkopen, zullen daarop reageren door uiteindelijk ook hun laatprijs te verlagen, maar veel Spaanse en ook buitenlandse huiseigenaren hebben vaak geen reden om te verkopen, houden hun vraagprijs hoog of trekken hun onroerend goed terug uit de verkoop. De prijzen zullen wel weer stijgen en de historie heeft hen gelijk gegeven. Maar voorlopig is Spanje in recessie. Die zal zeker in 2009 en 2010 voortduren. De werkeloosheid die altijd al aan de hoge kant is in Spanje zal verder oplopen tot boven de 3 miljoen werklozen. Meer dan 1 miljoen mensen in Spanje zal zonder inkomen, ook geen sociaal minimum, moeten leven en dat zal –zoals al altijd het geval is- door de familie moeten worden opgevangen. Ook voor de onroerend goed markt in Spanje heeft dit grote gevolgen. Volgens El País (15 oktober 2008) is het niet overdreven om in te schatten, dat het aantal appartementen, huizen en villa’s dat nog onverkocht is twee miljoen bedraagt. De schattingen nu zitten daar al boven (in de loop van 2009 zal het aantal onverkochte nieuwbouwwoningen oplopen tot 1.500.000 en de schatting van onverkochte bestaande woningen is ongeveer 1 miljoen. Voorlopig voldoende overschot dus, dat de prijzen onder druk zou moeten zetten.
De Costa’s Aan de Costa’s is de situatie niet veel beter. Op 24 november 2008 publiceerde El País een alarmerend artikel dat uit de satelietfoto’s genomen door het Spaanse Instituto Geográfico Nacional is gebleken dat in de jaren tussen 2000 en 2005 het oppervlakte binnen de twee kilometer van de kust, dat “geurbaniseerd” is (voor bebouwing aangewend) is toegenomen met 21,85%, de dubbele hoeveelheid als tussen 1987 en 2000, met een tempo van 140.000 vierkante meter per dag. Vooral in het zuid-oostelijke deel van Spanje met name in Alicante, Castellón en Murcia. Aan alle kusten van Spanje is in de afgelopen decenia veel gebouwd, in de laatste jaren te veel. Van de reeds opgeleverde nieuwbouwwoningen is een deel onverkocht en het verkochte deel is veelal in handen van investeerders en speculanten die dachten dat de stijging nooit op zou houden. Voor de nieuwbouwwoningen die nu gebouwd of ontwikkeld worden is de situatie nog slechter. De kans is groot, dat de prijzen van deze nieuwbouwwoningen verder onder druk zullen komen. Dat betekent ook dat geinteresseerden en kopers die zich door de stijgende prijzen de afgelopen jaren georienteerd hebben in andere markten, als Oost-Europa, de Balkan en Turkije zich weer meer zullen richten op de Spaanse markt, omdat die door eerdere vakanties in Spanje, vertrouwder is dan die nieuwe markten. Vooral de zeer goede en in de afgelopen tien jaar sterk verbeterde infrastructuur van Spanje is interessant. Niet alleen de normale infrastructuur van wegen, vliegroutes, vliegvelden, aantal vluchten per week of zelfs per dag, maar ook de sociale infrastructuur in de vorm van ziekenhuizen en andere medische verzorging, scholen en diverse sociale omgevingen van verschillende groepen buitenlanders die elkaar kunnen vinden in clubs etc.
Costa del Sol Voor de Costa del Sol, eigenlijk de kust van de provincie Malaga, geldt hetzelfde. Er is vooral voor de grote groep Engelsen, die de helft uitmaken van de buitenlanders die onroerend goed kopen in het Zuiden van Spanje, enorm veel gebouwd. Het ging goed in Groot Brittannië en vooral in Ierland, dat samen met Spanje het meest heeft geprofiteerd van deelname aan de Europese Unie. Voor veel Britten behoort een “Home Overseas” tot hun grote dromen. Engelsen hebben een wat meer Amerikaanse manier van doen, daar waar het lenen en investeren in onroerend goed betreft. Toen door het sterke Britse Pond ten opzichte van de Euro en verdere goede economische ontwikkelingen er overwaarde ontstond in het huis in Engeland werd deze overwaarde beleend om een appartement, huis of villa te kopen in het Zuiden van Spanje. Dat is het laatste decenium voor velen van hen goed uitgepakt. Voor degenen die dat de laatste jaren gedaan hebben, aanmerkelijk minder. De wereldwijde economische crisis heeft ook die groep en die markt hard geraakt. Het ziet er naar uit, dat promotors die nog veel onverkochte nieuwbouw hebben of die in het komende jaar zullen moeten opleveren, het erg moeilijk zullen krijgen die voorraad te verkopen. Het ligt dan ook in de lijn der verwachting, dat de prijzen van –vaak grootschalige- nieuwbouwprojecten zullen dalen naar niveau’s van enige jaren geleden. Voor de verkoop van bestaand onroerend goed is –zoals altijd- de locatie en de kwaliteit erg belangrijk. Potentiële kopers onderzoeken de markt rustig en hebben daar nog wel enige tijd voor. Eventuele boden zullen lager zijn dan voorheen en alleen huiseigenaren die in financiële nood zitten of een liquiditeitsprobleem hebben zullen op lage biedingen ingaan. Langzaam aan zal de markt weer op gang komen, maar dat kan nog best enige tijd duren. Voor potentiële kopers is er één groot onverwacht voordeel en dat is, dat onroerend goed dat jarenlang niet te koop geweest is, door de als maar stijgende prijzen, nu voor het eerst in jaren weer op de markt kan komen. Vooral die kopers die niet op zoek zijn naar het allerlaagste punt van de markt zullen hun voordeel doen, om datgene te kopen dat zij altijd al hadden willen hebben.
Marbella Aan de Costa del Sol zijn wel meer dan 25 mini-marktjes aan te wijzen, waar het toch net weer anders is, dan het grote geheel. Bestaand onroerend goed op goede locaties en kwaliteitsprojecten hebben minder te lijden onder de crisis dan het nieuwbouw aanbod in het lagere prijssegment. Ook rond Marbella geldt dat de vraagprijzen niet dramatisch zijn verlaagd, maar er is zeker meer ruimte gekomen om lagere boden uit te brengen. Als er al boden worden uitgebracht, want de markt ligt stil. Potentiële kopers orienteren zich en als makelaar verkopers aanmoedigen hun vraagprijzen naar beneden bij te stellen wordt niet zelden het te verkopen onroerend goed uit de markt teruggetrokken. Voor veel makelaars geldt momenteel dat er eigenlijk geen markt is. Aan de gunstige vooruitzichten die voor de Costa del Sol en met name voor Marbella en omgeving golden, is weinig veranderd. Het zuiden van Spanje en met name de Costa del Sol heeft nog steeds het beste klimaat van Europa, met aangename gemiddelde temperaturen in de wintermaanden van november tot maart. Er is nog steeds een grote groep mensen in Europa, die na hun actieve carriëre een appartement, huis of villa willen hebben om daar met een zekere regelmaat te zijn of zich definitief te vestigen. Voor hen is waardevastheid en het gebruik belanrijker dan de waardestijging of het rendement op hun geld. Christopher Clover van Panorama Properties maakt in zijn stuk http://www.panorama.es/articles/marbella-property-market-report-2009.php nog weer een lijstje waarom Marbella zo goed in de markt ligt. Hij maakt daarin ook een rekensom hoeveel interessante goede kwaliteits appartementen, huizen en villa’s er in en rond Marbella eigelijk te koop zijn. Hij komt daarbij op zo’n 4.000 echt interessante appartementen, huizen en villa’s van goede kwaliteit en ligging van boven de Euro 500.000 en dat je dat afzet tegen de meer dan twee miljoen die er te koop zijn in geheel Spanje...
Interessant feitenmateriaal in een rapport van Christopher Clover, makelaar en eigenaar van Panorama Properties te Marbella met een meer op Marbella toegesneden verhaal over de onroerend goed markt met name in het segment boven de Euro 500.000,= http://www.panorama.es/articles/marbella-property-market-report-2009.php